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撫州市人民政府關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見

時間:2014-03-17 09:07來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
各縣(區)人民政府、撫州高新技術產業園區管委會,市政府有關部門: 為進一步規范我市住宅小區物業管理秩序,提升物業服務水平,維護業主合法權益,改善住宅小區生活環境,根據《江西省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)有關規定,結合我市實際,經市政府

格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn  各縣(區)人民政府、撫州高新技術產業園區管委會,市政府有關部門:

    為進一步規范我市住宅小區物業管理秩序,提升物業服務水平,維護業主合法權益,改善住宅小區生活環境,根據《江西省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)有關規定,結合我市實際,經市政府第26次常務會議研究,提出以下實施意見。

    一、切實強化行政監管

    (一)嚴把物業管理用房落實關。規劃部門在審查建設工程規劃方案時,應確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房面積按照物業總建筑面積2‰標準配置,原則上最低配置面積不少于120平方米(3萬平方米以下的不低于60平方米),其中業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑,面積不少于20平方米。物業管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備通風、采光條件和水、電使用功能。未配置電梯的物業,物業管理用房所在樓層不得高于四層。建設單位應當在房屋預售時公布物業管理用房的位置和面積。

    (二)嚴把新建項目停車位配置比例關。規劃部門應從嚴審核住宅小區停車位配置比例,新建住宅小區按每戶不低于1個泊位的比例配建機動車停車位;按每戶不低于2個車位的比例配建自行車(助力車)停車場。鼓勵建設單位多建停車位。

    (三)嚴把前期物業管理招投標關。住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個的,經物業所在地的市、縣(區)房管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

    (四)嚴把物業項目承接驗收關。在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料:

    1.竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

    2.設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

    3.物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    4.物業管理所必須的其他材料。

    物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會??⒔ㄉ璧ノ?、物業服務企業未按照上述程序辦理交接手續的,房管部門應按照相關規定責令限期改正。

    (五)嚴把物業服務企業準入退出關。物業服務企業應取得營業執照和資質證書,并按相應資質等級承接物業服務業務,不得將資質證書轉讓、出租、轉借。非注冊地承接物業服務項目的企業,應向物業所在地的市、縣(區)房管部門備案。物業服務企業退出物業管理項目的,應提前三個月將退出原因、退出時間以書面形式及時告知轄區房管部門、街道(鄉、鎮)和業主委員會,同時在物業管理區域內向業主公告,并就退出事項與業主委員會協商。物業服務企業如存在擅自退出、降低服務等級標準、未按物業服務合同約定履行義務、管理不善、群眾意見大、考核不合格等情形,將作為不良記錄存入其信用檔案。對后果嚴重的,按照《條例》有關規定進行??罨蚪檔妥手實燃?、吊銷資質證書。

    二、建立長效保障機制

    (六)建立前期物業服務開辦費和物業服務履約保證金制度。前期物業服務開辦費由建設單位向物業服務企業支付,專項用于物業服務企業在業主辦理入住手續前的開支,包括:項目物業管理所需辦公用品、器材、工具等固定資產的購置和員工工資、福利等。具體支付標準、支付方式和支付時間,根據前期物業服務合同約定。物業服務企業簽定物業服務合同后,在辦理物業承接驗收15日前,按照合同約定的物業服務費用年度總額的5%,將保證金交存于物業服務合同約定的共管賬戶,保證金存儲期限與物業服務合同履行期限一致。

    (七)建立新建住宅物業質量保修金制度。根據《條例》第三十八條規定,按照物業建筑安裝總造價2%的標準,結合本地實際確定公布新建住宅物業質量保修金交存標準(折算成每平方米面積標準),建立新建住宅物業質量保修金制度,保障物業正常維修和使用,維護業主的合法權益。建設單位在辦理新建住宅權屬初始登記時,應當提供專戶銀行出具的物業質量保修金全額交存證明。市、縣(區)房管部門應當設立專門的資金管理機構,指定專戶管理銀行,開設物業質量保修金專門賬戶,負責本行政區域內新建住宅物業質量保修金的收存、核算、退還等工作。

    (八)建立新建物業首次業主大會籌備金制度。首次業主大會籌備資金由建設單位承擔。建設單位在物業竣工驗收合格,申請不動產權屬初始登記前,根據項目建筑規模,按每戶20元標準(最低不少于1萬元,最高不超過3萬元)歸集首次業主大會籌備金。房管部門指定專戶管理銀行,開設首次業主大會籌備金專門賬戶。在召開首次業主大會條件成熟時,由項目所在地街道(鄉、鎮)向房管部門申請撥付。首次業主大會會議結束后,尚有剩余的,由業主大會決定用途。

    (九)規范召開首次業主大會的程序。住宅小區房屋出售并交付的建筑物總面積達到50%以上的,建設單位應當在30日內向物業所在地的街道(鄉、鎮)提出召開首次業主大會的書面報告,街道(鄉、鎮)應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的60日內,會同物業所在地的市、縣(區)房管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),按有關規定組織召開首次業主大會,選舉產生業主委員會,引導小區業主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。各縣(區)人民政府要把籌備成立首次業主大會、選舉業主委員會工作納入到街道(鄉、鎮)、社區居委會年度目標管理考核。街道(鄉、鎮)要設立相應的物業管理機構,落實人員和經費。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向物業所在地的房管部門、街道(鄉、鎮)及社區備案。

    (十)完善物業服務收費體系。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的,由市、縣(區)價格主管部門會同同級房管部門,根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等,適時制定相應的基準價和浮動幅度,并向社會公布。實行市場調節價的,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業應按照市、縣(區)價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

    (十一)完善物業管理服務費收繳監管措施。業主辦理房屋產權轉移及抵押登記時,房屋出售人或抵押人應出具已交清物業服務費的證明,否則產權登記部門不予辦理房屋產權轉移和抵押登記。對欠交物業服務費的訴訟案件,可由轄區政府協調法院及時立案、快速裁決。

    (十二)加強對無物業服務老舊住宅小區的管理。首次業主大會籌備金由同級財政部門撥付到街道(鄉、鎮),撥付標準參照本意見第8條。具備物業管理條件的,街道(鄉、鎮)、社區要引導業主大會引進專業的物業服務企業對小區進行管理和服務。尚不具備物業管理條件的,引導業主自治管理物業或由社區實行準物業管理,提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務,服務費用由全體業主承擔。對屬于單位宿舍類的老舊住宅小區,由所屬單位負責做好相關準物業管理。

    三、提升企業服務水平

    (十三)健全物業服務企業考核體系。制定物業服務企業考核辦法,每年由房管、規劃、城管、街道(鄉、鎮)等單位共同組織對物業服務企業進行考評,考核分值低于80分的,對該企業提出書面警告,責令限期整改,整改期間取消該企業參評市級、省級及全國優秀(示范)項目的資格;考核分值低于70分的,由房管部門約談該企業的法定代表人,一年內暫停該企業資質升級,同時責令限期整改,整改期間該企業不得承接新的物業服務項目;考核分值低于60分的,由房管部門依法降低資質等級,并責令退出住宅小區管理。

    (十四)規范物業服務企業服務行為。物業服務企業應根據企業的服務評定等級和資質等級,按照國家規定承接物業服務業務,并配備相應的技術人員持證上崗;應積極配合街道(鄉、鎮)、社區召開業主大會,成立業主委員會;應協助業主委員會向物業所在地的房管部門、街道(鄉、鎮)及社區備案;應按照物業服務合同約定,做好共用部位和相關場地的保潔,保障車輛停放、防火、防盜等公共設施設備的正常運轉,做好“門前三包”等工作;應及時制止住宅小區內違法違規行為,配合有關部門做好查處工作;應及時將每年的財務收支情況向住宅小區業主公示;應自簽訂物業服務合同之日起10日內,向物業所在地的房管部門備案;應在物業服務合同終止時,向業主委員會移交有關資料和財物。

    (十五)提升從業人員整體素質。從嚴執行物業服務企業從業人員持證上崗制度。加大中高級管理人員培訓力度,完善新從業管理人員崗前培訓制度。由房管部門會同物業行業協會加強分類培訓,采用定期、輪訓等方式對物業服務企業從業人員進行物業法律、法規、政策和業務知識培訓,全面提高物業管理服務水平。

    (十六)強化行業協會自律作用。加強物業行業協會對行業的約束能力,通過參與物業管理項目評優和項目經理培訓等工作,增強行業協會的影響力。通過房管部門和行業協會聯動,推行物業服務企業信用分等定級制度,建立物業管理信用檔案和誠信體系,量化誠信考核指標,鼓勵誠信經營,努力營造公平、守諾、服務至上的市場環境。

    四、形成齊抓共管合力

    (十七)建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由房管部門會同街道(鄉、鎮)召集,規劃、建設、城管、公安等部門以及社區(村)、物業服務企業、業主委員會或業主等各方代表參加。主要協調解決業主委員會履職、業主委員會換屆、物業服務合同履行以及物業服務企業變更交接過程中出現的重大問題。

    (十八)明確相關部門職責。

    1.房管部門:負責同級物業管理工作的指導、監督和管理;負責擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路,制定相關配套政策;負責新建住宅物業質量保修金交存、使用、退還、監督管理;會同街道(鄉、鎮)、社區指導召開業主大會和組建業主委員會;對物業服務企業的服務標準、內容、質量進行等級評定、考核;會同物價部門共同制定物業服務收費標準;負責物業服務企業資質等級的初審、審定和管理;負責調解物業管理糾紛。

    2.建設部門:負責住宅小區房屋竣工驗收工作;調查、處理房屋質量投訴;依法依規查處未按建筑技術規范施工而造成的房屋工程質量問題。

    3.規劃部門:負責審查住宅小區公共服務設施規劃,并督促建設單位按照規劃設計要求,建成生活購物、醫療衛生、文化體育、環衛、物業管理、社區服務及幼兒園等公共服務設施;在核發建設工程規劃許可證時,明確物業管理用房的具體位置和面積;查處住宅小區亂搭亂建違章建設和擅自改變房屋使用性質的違法行為,在不影響其他居民用水用電的情況下,必要時對違法當事人可以采取斷電斷水措施或通知供電、供水企業對違法施工現場停電、停水。

    4.城管部門:負責住宅小區內公共道路、雨污水管網的驗收,以及對接市政公用管網的審批;監督住宅小區垃圾及時轉運;根據物業服務企業或業主的投訴,依法查處小區內違反市政、市容、綠化、環境衛生、亂設攤點、亂設墻體(戶外)廣告、養禽種菜等行為;根據環保部門的書面函告和鑒定意見,依法查處小區內違反環境?;しü嫻奈シㄐ形?;根據人防部門的書面函告和鑒定意見,依法查處小區內違反防空法的行為。

    5.公安(交警、消防)部門:負責新建住宅小區視頻監控系統、門禁系統等安全防范設施的設計審查;參與住宅小區房屋竣工驗收,負責指導物業管理區域內的安全防范工作,指導建設單位落實人防、技防、物防等安全防范設施建設;負責指導、支持業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施,做好防盜、防火、防交通事故工作;消除治安隱患,及時查處治安案件;定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導,依法處理物業管理區域內破壞消防設施及占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散等違法違規行為。

    6.物價部門:與房管部門共同制定物業服務收費標準,對物業服務活動中的各項收費進行管理和檢查;受理物業服務收費投訴,依法依規查處違反規定的收費行為;協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛。

    7.工商部門:負責物業服務企業注冊登記審查;對擅自將居住用房改變為非居住用房從事經營活動的,不予核準登記;負責依法查處物業管理區域內無照經營和違法廣告行為。

    8.氣象部門:負責物業管理區域內防雷裝置安全監察;督促使用單位做好防雷裝置的定期檢測;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的防雷裝置以及氣象特種設備事故。

    9.人防部門:負責對物業管理區域內的人民防空工程維護管理和使用情況進行監督檢查,配合相關部門查處擅自占用、轉讓、抵押、租賃人防工程及改變人防工程主體結構等違法違規行為。

    10.質量監督部門:負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察。督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養;監督作業人員持證上崗;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的特種設備事故。

    11.環保部門:負責依法審批物業管理區域及周邊建設項目環境影響評價文件;負責環境?;ど枋┛⒐ぱ槭?;對違反環保法律法規的行為進行查處。

在物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等企業,應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務,為住宅小區居民生活提供便利。

    (十九)明確各縣(區)人民政府職責。加強對物業管理工作的組織領導,全面落實各項物業管理政策措施;進一步建立健全縣(區)、街道(鄉、鎮)、社區三級物業管理工作體系,明確相關部門、街道(鄉、鎮)、社區的管理職責,并納入年終目標考評;為街道(鄉、鎮)、社區開展物業管理工作提供必要的工作條件。

    (二十)明確街道(鄉、鎮)、社區職責。街道(鄉、鎮)牽頭組建轄區內住宅小區業主大會籌備組,按有關規定組織召開首次業主大會,選舉產生業主委員會;指導、監督業主委員會及物業服務企業的日?;疃?;參與對物業服務企業考核檢查;協調處理轄區內物業管理方面的糾紛和信訪問題;引導無物業管理的住宅小區實施物業管理。

    五、營造全民參與氛圍

    (二十一)認真宣傳貫徹好《條例》。各地、各部門要結合實際對學習、宣傳、貫徹《條例》作出具體部署,充分利用報刊、廣播、電視、網絡等新聞媒體,采取多種形式廣泛宣傳。宣傳部門要加強對物業管理相關報道的監督、協調和管理工作,通過物業管理政策法規進社區、進住宅小區,增強廣大業主的物業服務消費意識,幫助業主了解物業管理活動中各方的責、權、利,樹立花錢買服務、物業保值增值等物業消費理念,依法有序參與物業管理活動,為《條例》順利施行創造良好社會氛圍。

 

(責任編輯:湖南物業網田)
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