湖南物業網

里昂为什么叫工具人:格里昂酒店管理学院

物業電梯維修保養的六點溝通技巧

時間:2019-11-14 14:50來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
以誠相待、共同參與 很多物業公司管理者都有這樣一種看法:物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同,涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題,物業公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認為,電梯維保

格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn       以誠相待、共同參與

      很多物業公司管理者都有這樣一種看法:物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同,涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題,物業公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認為,電梯維保公司與物業公司就是從屬關系,電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。

      曾觀摩一物業公司設備管理,看到過這樣一幕:該公司電梯設備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發生爭執——一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現故障,給業主正?;蹺鐫聳浯床槐?,業主多次投訴。物業公司電梯管理人員認為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發的真正原因,沒做好維保工作,拿錢不干事;電梯公司維保人員指責物業電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理,運貨小車經常撞擊轎門,是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業公司關系,維保人員沒多少底氣,但掩不住一肚子怨氣。

      該物業公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方沒做好電梯日常管理,一方做好設備維修后沒有給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題——雙方互不信任、相互推諉。

      那么,物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢?筆者認為,雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神,確認各自在電梯維保及日常管理中的位置,相互尊重、目標一致,不相互角力,這樣才能齊心協力確保電梯運轉正常。

      制定計劃、有的放矢

      電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告(作業單),由于該作業流程是針對所有電梯客戶,具有其普遍性,但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(維保)作業單,上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外,很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么,如何確保電梯維保工作的質量呢?筆者認為,有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。

     在日常巡檢表中,要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管,采用“望、聞、問、聽”的辦法,實時了解電梯的運行質量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關鍵設備和關鍵部位(特別是電氣設備)是否有異味進行確認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況,電梯管理人員就要及時對情況進行性質認定,做好相關記錄,并根據性質情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

     在維保計劃和作業表方面,首先應參照電梯維保的相關資料,與維保公司密切溝通,根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題,按輕重緩急列入電梯作業表中,以此對電梯維保公司的維?;疃岢鼉嚀逡?。這樣,維保公司的日常維?;疃屯耆扇肓宋鏌倒鏡惱瓶刂?,做到目標明確,有的放矢。

     不斷學習、胸有成竹

     不斷學習和掌握電梯維保的相關專業知識是做好電梯維保管理工作的基礎,也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了一定的了解,電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作,做到胸有成竹。

     筆者經過多年的實踐,認為電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側重三個方面:

1、掌握電梯運行原理和系統分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯,使電梯維保管理人員在電梯出現故障時,在第一時間對問題進行性質區分。掌握電梯的系統分類,能幫助電梯維保人員明確故障范圍。

2、了解電梯常規保養內容和常見故障的常規處理方法。電梯作為一種常用的技術比較成熟的特種設備,其保養和維護也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相關知識,才能掌控電梯維保的方向和進度,做到操之在我。

3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件,例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置,擔負著重要的作用,是電梯正常運行的必要保障,對特定部件、構件有一定的認知,才能在電梯的維保管理中突出重點,抓住重心。

     緊抓維保重點、做好旁站管理

     電梯公司的維保人員和物業公司的設備管理人員代表著各自公司的利益,在電梯維保作業中,難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊,也不能排除個別維保人員業務能力較差和職業道德低下。因此,在尊重維保人員的職業道德和專業素養的前提下,緊抓維保重點,特別是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理,顯得尤為重要。

      2005年,筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作,因其不能寫入樓層數據,維修人員在檢測幾組電壓數據后立即提出故障點是PLC控制板,要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元,公司是否該出這部分錢?由于全程參與了維保人員的檢測過程,筆者參照電氣圖紙,以及前期同類故障處理的經驗,提出故障點不一定是PLC控制器,該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后,才能進行電梯樓層數據的輸入。后經查是行程開關位置已經偏離了轎廂撞板的位置,導致無法打到開關所致。對開關安裝位置進行適當的調整后,重新按規范程序輸寫樓層數據,再送電試機,電梯恢復了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站,則無從對其工作質量提出質疑。

      注重細節、富于創造

      在對筆者所處大廈的電梯維護工作中,曾經出現了這樣一個問題:幾部電梯轎門的光幕開關?;つて啥?,在電梯運行中總是發出細小不絕的顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片,但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題,更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢?但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后,最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二:1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創造性的方法最后被證實效果良好,既在一定時間內解決了光膜膜片的顫動,又可以反復使用。

      知己知彼、百戰不殆

      在與電梯維保公司互動中,由于雙方利益點不一致,矛盾在所難免,甚至“短兵”相接,這時對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關鍵。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
織夢二維碼生成器
頂一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔線----------------------------
發表評論
請自覺遵守互聯網相關的政策法規,嚴禁發布色情、暴力、反動的言論。
評價:
表情:
用戶名: 驗證碼:點擊我更換圖片
推薦內容
江苏25选5开奖结果 下午空余时间怎么赚钱 临摹书法赚钱 jdb财神捕鱼红包1000倍 萬豪线上娱乐网址 奔驰宝马老虎机绿色单机版 pk10杀一码人工计划 体彩顶呱刮 捕鱼达人3单机版 安卓 博众时时彩软件好用吗 时时彩定位杀号技巧 江西时时彩今天开奖号码查询结果 为啥说取老婆比赚钱重要 猎鱼达人3d弹头赠送 网赌毁一生真实案例 大众点评vip7 能赚钱吗