湖南物業網

里昂肯尼迪:格里昂酒店管理学院

物業客服:遇見拒付物業管理費的業主怎么辦

時間:2019-11-12 09:52來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
首先,必須知道物業管理費包括哪些內容。一般講,物業管理費用包括物業公共區域維護費(保安管理費)、公共區域衛生管理費(保潔費、保綠費)、物業管理服務費(管理費)和共用設施、設備維修養護費等組成。其中共用設施、設備維修養護費在成立業主委員會后

格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn       首先,必須知道物業管理費包括哪些內容。一般講,物業管理費用包括物業公共區域維護費(保安管理費)、公共區域衛生管理費(保潔費、保綠費)、物業管理服務費(管理費)和共用設施、設備維修養護費等組成。其中共用設施、設備維修養護費在成立業主委員會后,其發生的費用從維修資金中支出。值得指出的是,當業主大會和業主委員會成立后,物業管理費各單項收費標準按照等級收費標準,重新評估測算。因此,物業管理費最基本的可以歸結為保安、保潔、管理和維修費用。至于物業管理中的特約服務則根據業主的需求另定。

  第二,針對業主拒付物業管理費的心理分析。以前,我們在房屋拆遷時遇到“釘子戶”。現在,在物業管理中也出現相似類型的“釘子戶”,他們不但拒付物業管理費,同時還要虛張聲勢誘導其他業主也拒付物業管理費。結果業主集中部分勢力與物業管理公司對抗,最終物業公司將其告上法庭。俗話說;“遠親不如近鄰。”我認為,業主與物業公司是一種“鄰里關系”,不但是“鄰里關系”,而且更是“朋友關系”。有人講“業主是上帝”,我不贊同。因為作為服務行業的人員,應當更與業主接近,彼此像對待鄰居和朋友的關系那樣,用真誠去對待每一個業主。像對待自己的親朋好友那樣對待業主,收取物業費還困難嗎?因此,有朋友向我討教的時候,我觀點很明確:1、不要先認為業主是個無賴,你們物業管理做到位沒有。我可以講,90%以上業主拒付物業費的原因是物業管理工作不對位。這些不到位是有原因的,比如人員不夠。怎么會人員不夠呢?因為要節約成本,因此有的管理處只有1-2個管理人員,維修人員通常是一個人負責幾個小區,這樣維修及時率當然低了。再比如,應當急修的項目,物業公司沒有及時修理。這些積少成多的問題,日積月累就造成抱怨,抱怨心理形成對抗;2、服務觀念沒有改變,言語中得罪業主。其實,這個問題是很微妙的,為什么呢?因為物業管理說到底是人與人之間的相處關系。每個人心里都有一桿“秤”,一旦這“秤”發生不平衡了,內心的不滿就爆發,首當其沖的就是欠費。在物業管理人員服務規范上,我認為也是應當認真討論的問題。以前物業管理稱房屋管理所,而管理所與業主沒有任何直接關系。20世紀90年代出現了物業管理行業,把物業管理作為一種服務行業來看待,那么就與業主發生服務合同關系,即“我出錢,你為我服務”。隨著房屋管理所逐步退出,物業管理的介入,從實體上講已經完成了新老體制的交替,或者說是管理硬件上去了,但軟件管理上是脫節的。業主認為“我沒有買到我應該享受的服務”,而對于物業管理這一特殊性,也沒有能像普通商品一樣得到消費者協會?;?,因此業主以實際行動來維護自己的利益,就是拒付物業管理費;3、服務是一種榮耀,是一種榮譽。我在培訓課上總是對員工講,作為服務人員,對待業主要真誠。服務是一種榮耀,在你為他人服務中,你要感到自豪,因為你不是代表你自己,而是代表整個物業公司的形象。因為你的努力,你所獲得的榮耀也不僅僅是你的,是整個公司的榮耀。服務也是一種榮譽,不是每個人都可以做的,而你做到了,這是你的榮譽。當你為他人服務的同時,業主已經肯定了你,才會尊重你。請問,業主還會拒付物業費嗎?

  有的人講,有些業主就是不付物業管理費,百般挑刺。這是我下面要提的第三點,如何解決這一問題?當我和一些同行交流的時候,也確實很有趣。有些物業管理企業采取的是冷處理方法。什么叫冷處理呢?就是業主不付物業費,物業公司不為業主提供服務,到了兩年訴訟時效時間,物業公司就起訴業主。其實呢,這樣不是解決問題的辦法,而且會將矛盾更激烈化。解決此辦法還是有考慮的余地的。第一,無論業主提出的問題是否有道理,物業公司仍應當按照規定為業主服務;第二,物業公司派遣“談判專家”與業主溝通,找出矛盾的原因,如果是業主無理取鬧,物業公司可以收集取證,確定該責任不在物業公司;第三,發物業費催繳單,并向有關部門上報,在一切可能的情況下聯合有關部門調節;第四,起訴。

  我們經??吹降氖?,一般物業公司跳過前三步,直接走第四步——起訴。我的觀點恰恰相反。我認為把事情直接放到法庭上解決,是有傷感情的。因為我把物業公司與業主看成是朋友與鄰居,誰也不想與自己的朋友鬧上法院。即便法院判決物業公司勝出,試想以后的工作開展就會順利嗎?我一直提倡做事要有感情化,希望每個業主都是我們的朋友。當然,從業主的角度講,業主也有抗辯權,業主可以拒付物業管理費,但是必須提供證據。業主可以對物業管理上某項內容不滿意,如果能夠提供證據的,業主可以提出拒付這部分的物業管理費,但不能全部拒付。所以,綜觀類似的案例,我發現許多責任往往都在于我們物業公司,如果我們能夠按照前三步去做,訴訟至法院往往就成為不必要。關鍵在于我們做物業管理的是否“用心”的問題。

  最后,我想提出一個問題與眾多專家交流,那就是在業主交納物業管理費上,是否可以用法律條款加以約束。我的看法是,業主在進行二手房交易時,必須付清物業管理費,方可進行交易(登記或辦理房產證)。業主的合法權益應當受法律?;?,同時物業公司的利益同樣需要保障。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
織夢二維碼生成器
頂一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔線----------------------------
發表評論
請自覺遵守互聯網相關的政策法規,嚴禁發布色情、暴力、反動的言論。
評價:
表情:
用戶名: 驗證碼:點擊我更換圖片
推薦內容
微信里面什么游戏可以赚钱 千炮捕鱼2内购免费版 福彩开奖044期 天津11选5购买 3d版捕鱼达人1安卓 玩pk10倾家荡产案例 悟空问答提问问题能赚钱嘛 钱赚钱容易 人赚钱难什么意思 大乐透开奖时间 黑龙江6十开奖结果 繁殖凯克能赚钱么 捕鱼达人2有卡片的版本下载 pp王者电子游戏 全民捕鱼达人5 吉林11选5走势图前三 新疆时时彩开奖官网