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物業公司收盤“十三訣”

時間:2019-11-15 08:36來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
因于管理賬目混淆與現金周轉程序欠妥等方面。有鑒于此,物業管理公司在收盤時應當掌握以下要訣: 一、嚴控經濟狀況 在接洽新盤前,應盡量了解開發商的經濟情況,以及前期物業的銷售情況。管理人必須了解開發商的一貫心態:管理費盡量由小業主/租客負擔。一般

格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn       因于管理賬目混淆與現金周轉程序欠妥等方面。有鑒于此,物業管理公司在收盤時應當掌握以下要訣: 
一、嚴控經濟狀況 
     在接洽新盤前,應盡量了解開發商的經濟情況,以及前期物業的銷售情況。管理人必須了解開發商的一貫心態:管理費盡量由小業主/租客負擔。一般的情況是接管之樓盤已多由小業主/租客使用,管理人受開發商影響相對較少。 
二、與開發商謹慎簽約 
      由于目前經濟環境所限,一般房屋很難在未取得入伙紙前[xdwy1] 售罄。因此,在小業主入伙時 (通常也是管理人接手管理之時),應有很多單元仍未售出。一般開發商希望盡量減少支付管理費用。所以在與開發商訂立管理合同之時,應爭?。?、要求開發商先行付清仍在開發商名下(未出售的)房屋之預繳管理費,與其它小業主看齊。2、要求開發商付清押金。3、要求開發商提出保證:在管理期中如遇管理費收入不足,開發商有責任墊支不足款項。 
三、確定合理管理費 
     初定管理費之時,應對一切突變、非經常性開支作充分準備,每月之盈余,必須存放于一個特別帳戶內,以備急需。訂明管理人在管理該物業范圍之內有絕對權力運用這些盈余。將 “透支” (包括開發商或小業主暫欠管理費而造成現金不足之情況) 列入可從管理費預繳金內支付或另收一項預備金作支付之列。 
四、注意國家法規 
      請注意國內法規厘定開發商與管理人可收之管理費是否有市值標準。管理人或開發商不得收取過高之費用,否則被視為違法。日后如管理人追討業主欠繳管理費時,后者以管理費過高為理由向法庭抗辯,管理者可能敗訴而不能收回超出市價部份。先前已收取之管理費用亦有可能被要求返還業主。 
五、不要心存僥幸 
      預先將管理費數額登記備案在政府機關者也不會有例外,千萬不要以為預先將管理費數額登記備案在政府機關即可避過國家法規。管理人必須按審批標準收費。 
六、關注動用管理費及各項押金授權及程序 
      注意公約及管理合同的有關處理管理費、各項押金(裝修押金、特別維修押金)的問題。注意有關條款對上述金額的處理權限。要清楚知道在何種情況、環境、何人/委員會之許可下才能動用該等款項。如果依約不能動用該等押金,或因種種原因未能獲得恰當的授權用于日常管理運作,則應優先考慮怎樣安全脫身?所有撥款授權均須由當權者簽發授權文件方可動用一分一毫。 
七、業主委員會未成立之前與開發商關系的處理 
      一般情況下,業主委員會是不會很快成立,管理者的首年度的靠山必然是開發商。任何非日常一般性的操作,最好與開發商先商討,后執行。寧慢、毋越權。在管理合約內必須列明開發商在管理費現金不足時的擔保性責任。重大決定必征詢其意見,執行前應尋求其簽署認可。與開發商交往之前須謹慎而不過卑屈,應與之保持有討價還價之地位。至于怎樣才能達至這地步,則要見機而作了。
      當大部分業主的人數入住率達到公約或條例指定比率,當考慮成立業主委員會,以使管理人與業主關系更轉直接。管理人應全盤考慮與開發商的關系是否會因業主委員會的成立受到影響。 
八、注意會議紀錄的簽署 
       例會或特別會議必須與會者簽署會議紀錄,每次與開發商開例會或特別會議必須各與會者簽署會議紀錄,請常常保持此良好習慣。以便日后持以為據。最佳辦法是在管理合同內訂立此條款。如果首次會議紀錄所決定之事項要某與會者或某指定人員執行,在下次會議中仍可能未完成,則一定要在下次會議中追問結果并進行記錄。如此,某些問題如被與會者故意拖延或忽略,亦可在會議紀錄中得觀全豹,不容違約者抵賴。 
九、 如何決定收取初期費用 
      在審訂管理合同之條款時,應徹底了解樓盤銷售情況,如銷售欠佳,應在接收管理開展前要求開發商先墊出若干月管理費。請不要因搶生意而硬接燙手山芋。并列條文要開發商履行此責至管理費能平衡開支為止。亦應明列如開發商不履行此項承諾,管理者可以在發出通知后7天內撤出管理而后果由開發商負責。 
十、遇管理費現金不足應如何處理
       應立刻與開發商/業主委員會召開緊急會議商討處理。如情況難以控制,應考慮呈辭撤退。 
十一、收舊盤時小心為上 
        收舊盤首先要注意的是上一任管理者所留下的一切問題。如要接收上一任賬目、文件、器具、圖冊等,必須小心核對。 
十二、收舊盤時與開發商關系之處理 
        收舊盤時還應當要求開發商對以前賬目、文案及與上一任之合同關系提供保證。 
十三、如何處理上一任遺留問題 
         收舊盤時,所有上一任遺留下來之器具、圖冊,遇有毀壞,必先留紀錄或拍照備案。并上報開發商/業主委員會處理,公平之解決。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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