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物業維保人數由工時確定的設計方法

時間:2015-09-07 09:14來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
物業維保人數由工時確定的設計方法 為了搞好物業管理項目日常維修保養管理工作,需首先根據其現有公用設施設備數量,各類公用設施設備日常檢查、保養工作內容,依照平時所獲取的相關設施設備維保時間的經驗數據,按照設施設備故障規律及維修量,以及管理項目

格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn  物業維保人數由工時確定的設計方法
 
為了搞好物業管理項目日常維修保養管理工作,需首先根據其現有公用設施設備數量,各類公用設施設備日常檢查、保養工作內容,依照平時所獲取的相關設施設備維保時間的經驗數據,按照設施設備故障規律及維修量,以及管理項目日常業主報修、工程監管等事宜,秉持客觀公正立場,制定出該物業管理項目維修保養工時定額和人員數量。以下從日常工作內容著手,根據經驗數據確定設備維護保養周期和每次維護時間,并累計每月物業管理項目設施設備維護保養和維修所需要的總時間,以此為基礎數據并結合其他因素所產生的時間,制定出物業管理項目所需維修保養人員數量。
一、編制物業管理項目各類公共設施設備日常檢查、保養工時定額表
 
管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表(表一)
 

序號 設備名稱/工作內容 數量 檢查/保養周期 時間/臺 人數 折合月、單人時間
             
             
             
             
      管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間(按一人計)  

說明:
1、表中時間包含操作時間、輔助時間、準備終結時間。
2、表中折合為月、單人時間為計算管理項目需配維保人員數量的基礎參數。
二、編制物業管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表
 
管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表(表二)
 

序號   范圍    維修內容  時間/次.人 次/年   “ 次/年”
    區分標準
月、單人時間
             
             
             
             
管理處每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間(按一人計)  

說明:
   1、管理項目維修量較大的設施設備是:給水系統的明敷設水管爆裂、接頭漏水、閥門漏水和失效,排水系統明敷設管網堵塞、接頭漏水、管網斷裂;監控系統、消防報警系統、門禁系統、道閘系統中的控制板;排污泵等設備旋轉軸承、道閘彈簧和門禁閉門器、動作頻繁的繼電器等疲勞易損件的更換;地下車庫局部滲、漏水的堵漏工程,車道、人行道的修補工程;地埋垃圾站添加液壓油;公共道路的隔離帶、公共區域小品等受損件維修。
2、“次/年”區分標準:5萬平及以下建筑面積n次,10萬平建筑面積2n次,5萬平至10萬平建筑面積之間的次數按:{ [n次(5萬平及以下建筑面積)]+線性法插入數據(如7.5萬平為:x =n/2) },依此類推。
3、由于造成設施設備出現問題和需要大中修的原因比較復雜:與產品本身質量、施工安裝原因、維護保養情況有關,參數“次/年”先試行后修正。
三、制定管理項目維護保養、維修人員數量
首先需要建立幾個基本運算參數:⑴管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間(表一),⑵管理項目每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間(表二)。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算:每月需要加240(小時)。⑷建筑面積超過10萬平米管理項目維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情,每月需要加80(小時)。
將上述分項⑴---⑷累加,得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間,按“每人每星期上班時間為40小時”規定,每人一個月上班時間170小時。至此,制定管理項目維護保養、維修人員數量的所有數據已建全,用⑴---⑷項累加數除170可以得到該管理處所需要維修人員的人數,當答案為小數時用4舍5入辦法得到所需要人頭整數。
四、某物業管理項目實例
1、建立管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表
管理項目各類設施設備日常檢查、保養工時定額表(表三)
 

序號 設備名稱/工作內容 數量 檢查/保養周期 時間/臺 人數 整合月、單人時間
 1 專變房/巡視 1  8小時 30分鐘/機房   1 45h
 2 電梯/巡視 30  24小時 10分鐘/臺梯   1 150h
 3 消防/實驗 3  半  月 20分鐘/臺泵   2 4 h
 4 噴淋/實驗 3  半  月 20分鐘/臺泵   2 4 h
 5 給水/查漏  18  每  周 10分鐘/水表   1 12 h
 6 排水/查堵  36  每  月 10分鐘/泥井   1 6 h
 7 機房/巡視  2  24小時 15分鐘/機房   1 15h
 8 建筑物場地/巡視  14  每  周 30分鐘/單元   1 28h
 9 硬盤顯示器/保養  48  半  年 15分鐘/臺   1 2h
10 監控探頭/保養  180  半  年 10分鐘/探頭   2 5h
11 消防主機柜/保養  1  半  年 3小時/臺   2 1h
12 溫、煙探頭/保養  960  一  年 15分鐘/探頭   2 40h
13 道閘/保養  2  半  年 3小時/臺   2 2h
14 門禁主機/保養  18  半  年 20分鐘/臺   1 1h
15 門禁樓層板/保養  900  一  年 10分鐘/個   1 13h
16 低壓配電柜/保養 2  半  年 24小時/套   2 16 h
17 末端配電柜/保養  72  半  年 15分鐘/個   2 3 h
18 給水控制柜/保養  3  半  年 1小時/柜   2 1h
19 排水控制柜/保養  24  半  年 15分鐘/柜   1 1h
20 集水井、泵/清理  24  半  年 1小時/井   2 8h
21 送排風機柜/保養  35  半  年 15分鐘/柜   1 1 h
22 防火卷簾門/保養  10  半  年 2小時/門   2 6 h
23 給水閥桿/加油  60  一  年 15分鐘/閥門   1 2h
24 垃圾站/保養排水 1  每  月 3小時/站   2 6h
25 鋼管、桿/補漆 6000m  二  年 10分鐘/m   1 41h
26 室外防護欄/補漆 2000m2  二  年 15分鐘/m2   1 20h
27 垃圾站/補漆 12m2  半  年 30分鐘/m2   2 2h
28 公共照明燈/更換 60  每  月 10分鐘/個   2 20h
29 門禁鉸鏈/保養 126 半  年 20分鐘/臺 2 14 h
30 景觀設備/保養 3 一  年 8小時/處   2 1 h
      管理處每月設施設備檢查、保養總計時間(按一人計) 470h

2、建立管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表
管理項目公共設備維修、業主報修、工程監管工時定額表(表四)
 

序號   范圍    維修內容  時間/次.人 次/年   “ 次/年”
    區分標準
月、單人時間
 1 公共設備 給水明管 6小時 18 每5萬平及以下6次 9h
 2 公共設備 排水明管 6小時 18 每5萬平及以下6次 9h
 3 公共設備 監控系統 4小時 36 每5萬平及以下12次 12 h
 4 公共設備 消防報警系統 4小時 18 每5萬平及以下6次 6 h
 5 公共設備 門禁系統 4小時 36 每5萬平及以下12次 12 h
 6 公共設備 道閘系統 4小時 18 每5萬平及以下6次 6h
 7 公共設備 水泵軸承更換 8小時 18 每5萬平及以下6次 12h
 8 公共設備 局部滲、漏水 8小時 6 每5萬平及以下2次 4 h
 9 公共設備 車道、人行道 8小時 18 每5萬平及以下6次 12 h
10 公共設備 地埋垃圾站 6小時 6 每5萬平及以下2次 3 h
11 公共設備 公共道路 4小時 18 每5萬平及以下6次 6h
12 公共設備 公共區域 4小時 18 每5萬平及以下6次 6h
13 公共設備 易損件的更換 4小時 72 每5萬平及以下24次 24 h
14 業主報修 照明燈具 2小時 72 每5萬平及以下24次 12 h
15 業主報修 給水管 6小時 72 每5萬平及以下24次 36h
16 業主報修 排水管 6小時 72 每5萬平及以下24次 36 h
17 業主報修 門、窗 6小時 36 每5萬平及以下12次 12 h
18 業主報修 雜項 6小時 36 每5萬平及以下12次 12 h
19 工程監理 業主裝修監管 8小時 144 每5萬平及以下48次 96 h
26 工程監理 公共設備接管 8小時 6 每5萬平及以下2次 4 h
27 工程監理 大修工程監管 8小時 6 每5萬平及以下2次 4 h
管理處每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間(按一人計) 333h

3、制定管理項目維護保養、維修人員數量
⑴管理項目每月設施設備檢查、保養總計時間470(小時)。⑵管理項目每月公共設備維修、業主報修、工程監管總計時間333(小時)。⑶建筑面積超過10萬平米管理處按1人值夜班計算:每月需要加240(小時)。⑷維修主管需要用一半工作時間來處理維護、維修以外的事情,每月需要加80(小時)。
   將上述分項⑴---⑷累加得到各管理處日常維修工作按一人計算的總時間1123(小時),按“每人每星期上班時間為40小時”規定,每人一個月上班時間170小時。用⑴---⑷項累加數1123除170可以得到該管理處所需要維修人員的人頭整數6(人)。
五、結語
     需要說明的是,表格一中“檢查/保養周期”、“時間/臺”,表格二中“時間/次.人”、“次/年”這些經驗數據的確定,因為數據與產品本身質量、施工安裝原因、維護保養人員水平有關,需要根據實際摸索與總結,才能使這些數據接近于實際和有可操作性,物業管理項目維保人數的確定,在沒有找到更加科學、合理方法之前,本文所述方法不妨一試。
 

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網田)
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