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三等獎論文:試論如何發揮業主委員會的作用

時間:2015-03-11 10:26來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
摘要 :小區業主委員會作為業主大會的執行機構,在小區物業管理活動中,始終扮演著十分重要的角色,這個組織是聯系廣大業主、物業管理企業、居民委員會以及社會有關方面的橋梁和紐帶。因此,分析業主委員會現狀,發揮業主委員會作用是十分重要的 關鍵詞: 發

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摘要:小區業主委員會作為業主大會的執行機構,在小區物業管理活動中,始終扮演著十分重要的角色,這個組織是聯系廣大業主、物業管理企業、居民委員會以及社會有關方面的橋梁和紐帶。因此,分析業主委員會現狀,發揮業主委員會作用是十分重要的
關鍵詞:發揮 業委會 作用
 
 
小區業主委員會作為業主大會的執行機構,在小區物業管理活動中,始終扮演著十分重要的角色,這個組織是聯系廣大業主、物業服務企業、居民委員會以及社會有關方面的橋梁和紐帶。2003年9月1日,施行的國務院《物業管理條例》(以下簡稱《條例》),2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》以下簡稱《物權法》,以及2010年1月1日施行的住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《規則)用了較大的篇幅對業主委員會的職責和義務、選舉產生的辦法、任職資格等均作了較為詳細的闡述和規定,為規范業主委員會的職能和行為,正確地發揮業主委員會的作用,打下了堅實的基礎。因此,近幾年來業主委員會的工作日趨規范。絕大多數業主委員會委員是敬業的、稱職的。中國的物業管理行業發展這么快,目前已擁有71000家物業服務企業,有612.3萬從業人員,年主營業收入突破了3000億元……,這些成績的取得,與全國成千上萬個業主委員會委員的辛勤工作是分不開的。
然而,由于《物權法》、《條例》和《規則》實施的時間還不長,加之在《物權法》《條例》和《規則》出臺之前,全國各地物業管理區域就已誕生了許多個業主委員會。因此,從當前業主委員會的現狀來看,與《物權法》《條例》和《規則》的要求相比,還存在較大差距。因此,分析業主委員會現狀,采取應對措施,充分發揮業主委員會作用是十分重要的。要充分發揮業主委員會作用,筆者認為有四個方面問題需要解決。
一、個別業主委員會成員素質不高
1、個別業主委員會主任在單位是領導干部,加上兼職較多,工作太忙,很難有時間來處理業主委員會的工作,雖在其位,難謀其政,幾乎是徒有其名。
2、個別業主委員會委員年齡太大,身體太差,文化水平太低,政策水平不高,雖然有時間、有想法,可心有余,力不足,愛莫能助。
3、個別業主委員會成員思想素質較差,不按照《物權法》《條例》和《規則》的要求帶頭履行義務(比如帶頭交物業服務費)、帶頭遵守管理現規約等物業管理制度。如:晚上12時后禁止的士駛入小區,以防影響業主休息,可他就是不遵守業主委員會制定的制度。個別業主委員會委員濫用職權,動不動就要求安排其熟人到物業公司上班,符不符合條件都得安排,否則,他就要想盡千方百計找物業公司的毛病,然后就煽動業主不交服務費,更有甚者,煽動不明真相的業主一起來炒物業公司的“魷魚”,搞得整個小區雞犬不寧,使廣大業主受害,使物業公司難堪!
4、個別業主委員會成員怕得罪人,不堅持原則,做好好先生,不能發揮應有的作用。
二、少數業主委員會的辦公場地和辦公經費無著落
少數業主委員會無辦公場所,大多數業主委員會委員無勞動報酬。他們有時想辦事,卻因無資金而泡湯。個別業主委員會委員認為,反正未拿報酬,辦不辦事也無所謂,做一天和尚撞一天鐘,工作積極性難以調動。
三、有關方面對業主委員會的培訓教育、正確引導還有待進一步加強
只有經過培訓,使他們真正能了解業主委員會的性質、職責、權利和義務。工作起來才會心中有數。
四、有少數業主委員的產生沒有嚴格按照《業主大會和業主委員會指導規則》規定的程序進行選舉
個別小區選舉業主委員會不規范,一方面沒有選出素質較高的業主委員會成員,另一方面沒有經過過半數的業主的確認,業主委員會成員缺乏合法性,因而工作威信難以樹立。
 
針對少數業主委員會存在上述情況,對照《物權法》《條例》和《規則,》,聯系自己多年從事物業管理工作與業主委員會打交道的體會,筆者認為,要正確發揮業主委員會的作用,務必著重抓好以下幾個方面的工作:
一、在公選業主委員會成員時,要嚴格按照《物權法》《條例》和《規則》的要求,認真宣傳,細心操作,真正選出廣大業主滿意的業主委員會委員和主任。
首先,在推選業主代表時,按照公開、公平、公正的原則充分發揚民主,就目前的物業管理區域而言,一般都比較大,業主人數較多,難以集中召開業主大會,按《規則》規定,可以幢或單元為單位推選一名業主代表參加會議。但要注意,推選的業主代表時要召開會議或者采取每戶投票的方式推選,要使推選的代表真正能擔當起業主的代言人的職責。
其次,業主推選或自薦的業主委員會委員候選人必須符合《規則》
第三十一條規定條件。即:
1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
2、遵守國家有關法律、法規;
3、遵守業主大會議事規則、管理規約、模范履行業主義務;
4、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;
5、具有一定組織能力;
6、具備必要的工作時間。
因此,在推選業主委員會委員候選人之前,要在小區公示業主委員會委員候選人應當符合的條件,讓廣大業主或業主代表對照條件推選業主委員會委員候選人。
最后,將推選出的候選人在小區公示一周后,業主大會籌備組可以通知召開正式的業主大會或業主代表大會進行投票選舉。需要注意的是:如果召開業主代表大會選舉,業主代表上會前要找本單元或本組業主征求意見,并請每位業主在選票上表決并簽字確認,然后由業主代表將選票帶入會場進行投票。反之,業主代表沒有征求本單元或本組業主意見的投票是無效的。
業主委員會委員選舉產生后,七日內召開首屆業主委員會,推選主任和副主任。
經過以上三個環節推選的業主委員會委員和主任等負責人是有效的、可靠的、職稱的。
二、為業主委員會正常工作提供辦公場所和辦公經費,為業主委員會主任或委員提供適當的勞動報酬。
常言道:巧婦難為無米之炊,業主委員會若無辦公場地和經費,又怎么能夠正確的履行職責,處理日常事務呢?《業主大會和業主委員會指導規則》第四十二條規定:“業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;工作經費可以由業主分攤,也可從物業共用部分經營所得中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區城內公告,接受業主監督。”也就是說業主委員會的活動經費以及適當的勞動報酬可以由全體業主共同承擔。關于對業主委員會主任、副主任或委員的適當報酬,各地不一。有的地方給了,如:株洲市青年樂園小區業主委員會的活動經費來自于某門面的租金;株洲熹悅花都小區業主委員會的活動經費來自于小區公共停車場的部分停車收益。但大部分小區業主委員會沒有經費來源。而依筆者之見,按照國家《勞動法》規定的多勞多得的分配原則,誰付出了勞動,誰就要獲得報酬。而業主委員會在職的兼職人員不要報酬,樂意無私奉獻,那是他們的風格高,值得提倡。但對于那些退了休的老同志,專心致志地投入到業主委員會工作,增加了電話費、交通費等開支,他們本人工資不高,適當給予報酬或補貼電話費,既是依規辦事,也合情合理。
三、加強對業主委員會委員的培訓和正確引導,組織他們學習《物權法》、《條例》和《規則》等,使其能正確發揮作用。
新當選的業主委員會成員一般來講過去很少接觸物業管理知識,對《物權法》《條例》和《規則》感到較陌生。因此對他們進行培訓和正確引導,使他們熟悉《物權法》《條例》和《規則》,是十分必要的。特別要熟悉業主委員會的基本職責?!豆嬖頡返諶逄豕娑ㄒ抵魑被嶙魑饕蕩蠡嶂蔥謝孤男邢鋁兄霸穡?/div>
(一)、執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會、報告物業管理實施情況;        
(三)與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用。
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用。
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。
(九)業主大會賦予的其他職責。
培訓可由縣、市房地產主管部門牽頭,各物管企業負責與業主委員會聯系申報培訓名單,費用可由政府承擔,也可從物業管理服務費列支,由全體業主共同承擔。
四、規范業主委員會的職能,發揮業主委員會應有作用
為了規范業主委員會職能,發揮業主委員會作用,筆者建議由縣、市房地產行政主管部門牽頭,各物業小區所在地的街道辦事處(鄉人民政府)派員參加(如居委會主任參加),組建指導、監督小組,指導、監督業主委員會的換屆選舉、履行職責、規范行為等。同時由房地產行政主管部門或行業協會籌集一定資金(如各物業管理企業適當繳納的會費等),對工作扎實、業績突出的業主委員會主任和委員進行表彰獎勵,比如評選全市的十佳業主委員會主任、十佳業主委員會委員、十佳業主代表等,以增強他們的光榮感、自豪感、責任感、使命感,以提升他們的社會地位,充分調動他們的積極性。同時,對有業主舉報工作不扎實,甚至以權謀私,違法亂紀的業主委員會主任和委員,指導、監督組牽頭召開業主大會或代表大會對其進行幫助或者罷免,對觸犯法律的要依法追究其法律責任。
總之,進一步規范業主委員會的職能和行為,充分發揮業主委員會的作用,是物業管理行業向前發展過程亟待解決的問題。政府有關部門、行業協會、物業企業和居民委員會等,應該貫徹黨的十八屆四中全會精神,站在“關注民生”、依法治國、全面構建和諧社會的高度,對業主委員會的建設引起高度重視,著手研究解決的辦法,使之不斷完善。我們堅信,在《物權法》《條例》和《規則》的指導下,在政府有關部門大力支持下,經過廣大業主和業主委員會委員以及物業管理企業、居委會的共同努力,業主委員會的工作將會更加規范,業主委員會的作用更加有效,既能維護廣大業主的合法權益,又能促進物業管理行業健康有序向前發展,真正為構建社會主義和諧社會做出應有貢獻。
 
 
主要參考文獻:
1、《中華人民共和國物權法》
2、 國務院《物業管理條例》
3、《業主大會和業主委員會指導規則》
4、《中華人民共和國勞動法》
5、《物業管理向現代服務業轉型升級》(由中物協編寫)
6、《物業管理的本質》(住建部陳偉著)

 

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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