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一等獎論文:小議常德市住宅小區停車收費之亂與殤如何化解

時間:2015-03-11 10:41來源:格里昂酒店管理学院 www.ykwni.com.cn 作者:湖南物業網 點擊:
摘要: 2014 年 4 月,湖南省物價局發文將本就頗受爭議的住宅小區停車收費從政府指導價開放,變為市場調節價。這一本意為還權于民的政策,卻引發了常德市各住宅小區停車收費的各種亂象,甚至出現了多處無法收費的現狀,為物業管理服務的雙方平添了一些矛盾。

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摘要:20144月,湖南省物價局發文將本就頗受爭議的住宅小區停車收費從政府指導價開放,變為市場調節價。這一本意為還權于民的政策,卻引發了常德市各住宅小區停車收費的各種亂象,甚至出現了多處無法收費的現狀,為物業管理服務的雙方平添了一些矛盾。本文擬對常德市停車收費的亂象產生的原因進行分析,并提出緩解矛盾的思路。
 
201441,《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》開始實施,緊跟著常德市物價局于201458馬上下發了《關于居民住宅物業服務收費有關問題的通知》,明確規定將住宅小區的停車服務收費從政府指導價調整為市場調節價,已成立業主委員會的由業主大會或業主代表大會決定,未成立業主委員會由物業管理服務雙方自行協商確定。在常德市這個業主大會制度執行和業主委員會建立很不成熟的地方,算是“一聲驚雷攪渾了一池春水”,不協商的,無法協商的,協商不一致的,同意交費的,不同意交費的,以前沒交費現在被要求交費的,以前交費了現在不同意交費的……各種情況層出不窮,總之用一個“亂”字可以概括,因為停車收費而產生的投訴、堵門、吵鬧甚至動手的情況頻發,常德市的停車服務收費經過這么多年的運行本就沒有規范,此時卻顯露出了要“夭折”的跡象,實屬一殤。
筆者就此問題在全市做了調研,現就相關矛盾集中暴發的現象、原因進行分析,再從規范運作的實踐經驗角度提出一些解決問題的思路,期望引起相關部門和人員的重視,為化解物業管理服務雙方的矛盾,略建小議。
 
一、2014年常德市住宅小區停車收費亂象至殤。
2014年常德市對物業管理服務投訴比較集中的一個關注點,就是住宅小區的停車服務收費問題,為徹底了解目前整個全市的停車收費現狀,特針對產生過此類投訴的和未產生此類投訴的較大的共45個樓盤做了抽樣調查,抽樣調查的結果如下:
(一)以前有收費現在無法繼續再收費的:16家,無法收費的理由就是業主認為要和他們協商確定收費價格,但協商無法進行或無法達成一致,導致沒有協商結果,造成整個小區業主拒繳費用,隨意亂停亂靠情況猛增。
(二)以前就未收費現在仍未收費的:18家。要么無業主委員會無法協商,要么協商不一致,無法收費,按原樣隨意進出,亂停亂靠。
(三)以前有收費現在降標收費苦苦支撐的:4家。以前有收費,政策出臺后一部分業主開始拒繳,物業企業采取“能收一個是一個”的方式混亂操作,更是造成了小區停車矛盾頻發。
(四)新樓盤在爭吵中勉強收費的:7家。處于政策出臺之前已簽前期物業服務協議,但簽訂的是按物價局審批文件執行,但正式交房時物價局已不再審批,就堅持按物價局原指導價標準收費,但很多業主不理解,不支持,采取堵門、吵鬧等各種方式與物業抗爭拒繳停車費用。
以上調查的樓盤基本上屬于小區建筑面積較大,物業服務比較規范的小區,其它小規模的小區收不到停車物業服務費的比例更高。從以上調查結果來看,可以正常收取車輛停放物業服務費的小區幾乎沒有了,即使有極小部分現在收費,但各物業企業也是滿肚苦水,一直和業主在矛盾中糾結,總感覺常德市住宅小區停車收費有要“夭折”之勢。
二、常德市住宅小區停車收費矛盾不斷之原因分析。
一個矛盾的產生必有前因后果相承,縱看常德市近10年來的停車收費,一直處于收收停停、停停收收、矛看糾紛不斷的狀態。究其原因主要有以下幾點:
(一) 收費主體、責任、收益權屬不明。
車輛停放服務費該由誰收?收了之后承擔什么樣的責任?費用歸誰所有?這三大問題一直未在實踐中明確,雖然政府的相關文件有相關解釋,但由于住宅小區物業服務雙方信息不對稱等原因導致雙方理解不一致,最終造成互不買賬,矛盾頻發。政府文件明文規定的車輛停放服務費分為三類:物業服務費、場地占用費、特約保管費。但業主在理解時就產生了三種誤區:一是小區公共部位我交了物業服務費,就不能再收取車輛停放物業服務費;二是我交了停車物業服務費,物業服務方就得提供保管責任,我的車輛發生任何問題物業服務方都要承擔責任,否則就拒繳住宅的物業服務費;三是公共部位是全體業主所有的,收的費就應該歸全體業主所有,忽略了物業服務方在這里的人工和管理成本投入。這就直接導致一些物業企業強行收費矛盾不斷,或者一分錢都不收也不管放任業主亂停亂靠,造成混亂。
(二)政府停車收費政策的調整跨度大,未結合各地實際情況。
湖南省關于停車收費的物價政策調整雖然召開了聽證會,但僅在長沙城區進行,再出臺的指導性文件,到了各地州市之后這個程序就被省略了,像常德市今年接到湖南省的文件之后就直接一紙文件下到各單位,根本沒有了解本市的停車實際情況,也沒有召開聽證會,最終引發各種矛盾頻發,筆者認為這種做法還是有所欠缺的,至少是群眾路線教育的“最后一公里”沒有到位,沒有了解物業服務雙方及大眾的實際困難和需求。常德市物業管理協會在了解到停車矛盾不斷激發甚至影響了整個常德市住宅小區物業管理正常運行的時候,專題給主管部門提出書面建議,也是未能引起足夠的重視。
(三)政策宣傳不到位,導致業主“錯拿雞毛當令箭”。
從2006年《湖南省機動車停放保管服務收費管理辦法》(湘價服[2006]58號)出臺,對住宅小區停車收費制訂指導標準,住宅小區多多少少還是可以收一點停車物業服務費上來,至少在給物業公司多了一點費用保障。到2014年《湖南省機動車停放服務收費收費管理辦法》(湘價服[2014]11號)出臺,規定:住宅小區停車場機動車停放服務收費實行市場調節價,已成立業主委員會的住宅小區停車服務收費由業主大會或業主代表大會決定,未成立業主委員會的住宅小區停車服務收費由停車服務管理方與入住業主參照本辦法協商決定或在物業合同中約定。幾乎所有的業主都認為物業服務方必須與他們逐一協商,他們協商的結果就是不同意交費或只愿象征性交一點費,協商肯定不一致,這樣就導致了無法收費,無法管理,混亂不堪的結局。因為業主錯把雞毛當令箭,而忽略了“收費標準由停車場經營者依據經營成本和市場供求等因素,按照補償合理成本、依法繳納稅費、獲取合理利潤的原則自主確定,并保持收費標準相對穩定”的規定。
(四)業主代表機制不完善,協商主體缺失。
常德市業主大會和業主委員會建設很不完善,現在全市住宅小區成立業主委員會的比例僅占32%左右,在停車收費協商主體上存在嚴重的缺失。對于未成立業主委員會已入住的小區如果讓物業服務企業去與全體業主逐個協商,幾乎不太可能達到一致意見。另外由于開發商對停車收費的政策不是很了解或者為了自身創造更好的銷售環境和政策,也不想提前就向業主告之或約定停車收費的標準,相對來說對“按合同約定”的依據也造成了極大的阻礙。
三、住宅小區停車服務收費之依據。
住宅小區停車收費之所以矛盾重重,主要還是物業服務雙方對停車服務收費的依據理解不一致。那么住宅小區停車服務收費的依據是什么,這是必須要弄清楚的。
(一)法律法規政策之依據。
    不可否認,建在小區公共區域的停車位或停車場,應當按《物權法》第七十四條規定:建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。而且“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”但非并完全無償讓業主使用,物業企業也無理由免費為其停車進行服務,按《湖南省物業服務收費管理辦法》第十六條規定,物業管理公共性服務費用構成里并未包含停車服務類的費用,同時在第二十二條專門明文規定了物業管理區域內的車輛停放服務,包括場地占用服務、停車物業服務和車輛特約保管服務三種組成,雖然該規定的停車物業服務費實行政府指導價被“湘價服【2014】11號”文改為了市場調節價,并非指不收費了。所以無論是國家法律層面還是地方法規文件層面的規定,停車物業服務費均屬有償服務,應在住宅物業服務費之外單獨再收取。
(二)經濟市場運行之需求。
2011年5月1日常德市批準市城市公用資產管理有限公司對常德市江北城區洞庭大道以南區域(其中武陵大道延伸至海關路口路段)的道路公共停車泊位實施收費管理,收費標準為3-5元每小時,2014年9月1日又將道路公共停車泊位的收費范圍擴大到了幾乎整個常德市城區,收費標準為3-5元每小時。如此一來,幾乎常德市所有的公共停車位都要收費,造成大量的車輛無原則的涌入住宅小區,而常德市絕大部分的小區原本車位配比都不足1:0.5(2013年起新規劃的樓盤的車位比提升到了1:0.7左右或以上),自己業主的停車需求都無法滿足的情況,隨著大量社會車輛的涌入,給物業服務方增加了極大的管理難度,一是人員增加人力成本增加;二是車位不足亂停亂靠造成道路損壞加速、綠化損壞等也造成物業的維修、維護成本大增;三是車輛增加之后車位少亂停亂靠后造成車輛擦刮事故增加、通行困難、疏通量增大等,必定需物業服務方投入更多的人力成本;四是車位不夠時極有可能造成消防通道等堵塞,會給物業服務方增加各種難度甚至是管理法律風險。
所以住宅小區停車收費勢在必行,一是通過收費政策杠桿盡可能避免外來車輛涌入小區侵占業主的公共資源,二是通過收費提高物業服務方對停車管理的積極性和服務水平,避免混亂。
四、如何擺脫常德市住宅小區停車收費的“亂殤之困”。
筆者認為要解決常德市住宅小區停車收費的困局,必須要達到“政府與企業齊規范、企業與業主共協商、業主與業主尋共識”,才能真正有效走出困局,達到減少矛盾,和諧共贏的目的。為達到此目的,筆者建議從以下方面來著手。
(一)完善停車收費政策,制訂參照標準便于操作。
目前常德市停車收費的政策完全是直接轉發湖南省的文件,而沒有考慮到本市的實際,且對于實際操作過程中的某些問題沒有實操性的標準。尤其是對下面的三個問題:一是對于已入住多年但因為各種原因一直未成業主委員會的小區,如何和業主進行協商,在什么價格范圍內進行協商沒有指導性意見;二是對20145月下文之前已通過招投標與業主簽訂“按市物價局審批的價格標準收取停車服務費”的條款,但實際交房在文件下發之后,在物業服務方再找業主收取停車服務費時發現物價局已不再審批停車收費價格時,合同履行就產生的無法操作執行的局面,業主此時就不愿交費,去逐個協商又因為收房時間不一致等原因而缺少可操作性;三是對于已成立業主委員會的小區停車收費標準,物業服務方與業主委員會的協商中由于信息不對稱,或者物業服務方進行的測算業主委員會不認可(目前來看眾多業主委員會成員都不太專業),造成協商意見遲遲不能達成一致,一度長時間導致小區停車管理混亂。這個三方面是目前急需解決的問題。建議采取以下措施:
1、市物價部門要和市物業行業主管部門進行溝通,有可能的情況下召集物業管理協會理事以上單位代表、被投訴停車收費小區的物業服務方和業主代表、部分業主委員會代表共同召開關于常德市住宅小區停車收費的座談會,了解民意;
2、在不違反省物價局關于停收費政策原則的情況下,出臺適合常德市的停車收費政策文件的解讀性文件,一是對上述的問題給予明確的操作流程和數據比例,便于實際操作;二是對雙方協商的價格要給予一個范圍,可參照以不超過目前我市執行的各片區公共道路泊位停車收費標準為依據進行協商,以免出現不愿繳費和漫天要價的矛盾。
3、物業行業主管部門和物業管理協會要制訂停車收費收入的分配指導意見和監管制度,納入物業管理行業自律公約和物業企業的誠信管理檔案中,除了對于物業服務方的停車物業服務費和車輛特約保管費應該由物業服務方所有之外,對于收取的場地占用費,一定要建立和業主委員會協商分配的制度,要么跟業主委員會進行分成,要么補充專項維修資金的不足用于小區公共設施設備和共用部位的維修并建賬公示,要么經業主委員會同意用于彌補物業服務費不足并建賬公示。
(二)職能部門加強事前監管減少不必要的矛盾。
職能部門對停車矛盾的化解應該從源頭抓起,不能等到矛盾出現之后再去滅火。筆者認為職能部門可以從以下幾個方面來預防矛盾產生。
1、規劃部門在住宅樓盤規劃審批時必須考慮現在業主對車輛持有量的預期,樓盤車位配比必須達到11甚至以上,緩解停車位不足的問題,可以要求開發商在土地不足的情況下引進智能立體車庫等新型車位、車庫建設模式。
2、政府對整個城市的公共資源進行合理配置和投入,分區域建設一批向公眾免費開放或低價開放的公共停車場,緩解老舊小區停車位不足的壓力。
3、物業行業主管部門應明確要求將停車管理服務標準和收費標準納入住宅前期物業管理招投標中,對住宅小區的規劃車位的停車收費標準、服務標準納入招標要求,再按中標文件要求開發商在房屋預售時將住宅小區停車收費直接簽入《購房合同》中的關于“前期物業服務內容”的主要條款中,讓全體購房者知曉并做好有償享受停車服務的準備。
4、各社區要積極督促和指導符合條件的小區及時召開業主大會并成立業主委員會,組織專業機構對住宅小區的物業管理進行監管,對業務進行指導、對投訴進行處理、對從業人員和業主委員會進行培訓、對各種政策和文件組織學習,盡可能做到物業服務雙方信息對稱。
    5、消防部門、公安交警部門應將住宅小區的違章違法行為納入管理范疇,采取強有力的手段保證住宅小區停車的規范化,形成良好的停車習慣,減少各類消防、交通重特大事故的發生率,保障居民生活安全、穩定。
(三)主流媒體做好正面宣傳和引導。
目前常德市的媒體宣傳一味追求“新、奇、特、慘”,而忽視了前置預防性正面宣傳。對于住宅小區停車問題,大面積報道的都是:某個小區的消防通道被堵消防救援受阻損傷多少了;某個小區的停車收費矛盾出現物業企業和業主之間發生沖突了;某個小區內停放的車輛被擦被刮物業不賠錢了;某個小區的業主因為停車收費問題把小區的大門給堵了之類的……更有甚者有些記者連政策都不懂一頓亂寫,不僅沒有解決停車的矛盾,反正激發物業服務方與業主之間的矛盾,這些都是不正常的現象。
筆者認為:以上矛盾是可以報道,但更重要是進行正面宣傳和深度報道。
1、物價部門和物業行政主管部門要針對性的對停車收費政策在主流媒體上進行宣傳,對文件進行解讀、剖析及可能出現問題的應對措施;
2、物業管理協會要對全市停車收費做得規范、做得好的小區進行典型宣傳,讓大眾以事例對停車收費的有償服務進行了解;
3、各主流媒體對發生的關于停車負面事件的報道要采取深度報道,對負面事件發生的原因、過程、結果及今后的預防措施進行深度剖析,可以邀請物業行業主管部門、物業管理專家進行專業深度分析,讓大眾了解整個事件的前因后果,并形成正確的消費觀。
4、消防、交警部門可以通過小區的安全檢查為手,列舉違規違法現象及可能產生的后果和法律責任,正面引導車主要規范有序合法停車,形成系列“事例+責任”的宣傳,預防事故發生。
當然以上宣傳必然要花費一定的精力、財力,但從整個社會安定、穩定團結角度來看,很有必要,成本也不高。
 
總之,常德市目前住宅小區停車收費矛盾已大面積的影響到了物業服務雙方的正常關系,原因復雜,且會直接影響到整個常德市物業服務水平的保證和提升,這是任何政策出臺前期必然會遇到的一個自然過程,但也是必須要想辦法去盡力解決的,如果一味放任自流,后果將不堪設想。筆者也是從大局出發,希望以一已之言,能引方各方關注與重視,采取各種措施將停車收費引入正軌,減少矛盾發生,真正為物業服務行業的發展排除一點障礙。
 
參考文獻:
1、湘價服〔2006〕58號,湖南省物價局關于印發《湖南省機動車停放保管服務收費管理實施辦法》的通知
2、湘價服〔2010〕165號,湖南省物價局關于印發《湖南省機動車停放服務收費管理實施辦法》的通知
3、常價服〔2011〕14 號,《常德市物價局關于核定市城區道路公共停車泊位收費標準的通知》
 

 

 

 

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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